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Mieter­strom: Alles was Sie wissen müssen

Lesezeit: 8 Minuten

In unseren Beiträgen verwenden wir das generi­sche Masku­linum aus Gründen der besseren Lesbar­keit. Sämtliche Perso­nen­be­zeich­nungen gelten gleicher­maßen für alle Geschlechteridentitäten.

Was ist Mieterstrom?

Unter Mieter­strom versteht man den Strom, der auf dem Dach eines Wohnge­bäudes mithilfe von Solar­an­lagen erzeugt wird und von dort aus direkt ohne Durch­lei­tung durch das öffent­liche Netz an die Endver­brau­cher in diesem Gebäude oder im anschlie­ßenden Quartier gelie­fert wird und verbraucht werden kann. Mieter­strom wird deshalb auch als Direkt- bzw. Quartiers­strom bezeichnet

Welche Mieter­strom­mo­delle gibt es?

Im Zuge von Mieter­strom müssen unter­schied­liche Rollen und Verant­wort­lich­keiten definiert werden: Dabei ist es von zentraler Bedeu­tung zu unter­scheiden, wer der Anlagen­be­sitzer und -betreiber ist. Grund­sätz­lich werden Enabling- und Contrac­ting-Modelle unter­schieden, wobei es jedoch auch Misch­formen geben kann. Noch mehr dazu lesen Sie in unserem Wissens­bei­trag zu Mieter­strom­mo­dellen.

Mieter­strom Enabling 

Wenn Immobi­li­en­be­sit­zende als anlagen­be­trei­bende Personen aktiv sind, handelt es sich um Mieter­strom Enabling. Anstatt den hausei­genen Strom in das öffent­liche Netz einzu­speisen, geben sie den Strom an ihre Mieter weiter und bekommen deshalb von ihrem Mieter­strom-Partner, wie etwa dem Energie­ver­sorger, eine Zusatz­ren­dite. Gegen­über der herkömm­li­chen Netzein­spei­sung liegt diese Zusatz­ren­dite im zweistel­ligen Bereich, bei PV-Anlagen bei circa 15 Prozent inklu­sive der Mieter­strom­för­de­rung. Der Eigen- bzw. Direkt­ver­brauch ist somit durch die sog. Netzpa­rität und durch die geltenden Energie­ef­fi­zi­enz­re­geln durch die Energie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV) mittler­weile lukra­tiver geworden.

Mieter­strom Contracting

Wenn ein Mieter­strom-Partner die Solar­an­lage bspw. finan­ziert, betreibt und vermarktet, spricht man von Mieter­strom Contrac­ting. Dieses Modell ist insbe­son­dere dann von Vorteil, wenn man selbst nicht über das erfor­der­liche Know-How in Bezug auf den Energie­markt verfügt oder keinen eigenen Aufwand haben will. Immobi­li­en­be­sit­zende stellen dabei oftmals nur den Platz für die Solar­an­lage zur Verfü­gung, während sich der Mieter­strom-Partner um alle Pflichten in seiner Funktion als Betreiber kümmert. Dieser zahlt wiederum eine Pacht an den Immobi­li­en­be­sitzer und sorgt für die Strom­lie­fe­rung an die Mieter. Immobi­li­en­be­sit­zende können somit umgehen, dass das Mieter­strom-Angebot gewer­be­steu­er­pflichtig wird.

Was ist im Mieter­strom­ge­setz geregelt?

Ab 2017 wurde der Mieter­strom für Vermieter attrak­tiver gestaltet: Bis dato hat sich Mieter­strom nämlich kaum gelohnt für Vermieter, da sie mit erheb­li­chen Zusatz­kosten für die Abrech­nung und Messungen rechnen mussten und so die Vorteile bei Abgaben und Umlagen kaum ins Gewicht gefallen sind. Durch das “Gesetz zur Förde­rung von Mieter­strom und zur Änderung weiterer Vorschriften des Erneu­er­bare-Energien-Gesetzes” wurde deshalb der Mieter­strom­zu­schlag einge­führt, um die Mehrkosten aufzu­wiegen und Mieter­strom­mo­delle lukra­tiver zu gestalten. Um den Mieter­strom­zu­schlag zu erhalten, müssen bestimmte Bedin­gungen erfüllt werden: So darf die jewei­lige Solar­an­lage erst nach Juli 2017 in Betrieb genommen worden sein, bei der Bundes­netz­agentur regis­triert werden und außerdem mit ihrer instal­lierten Leistung nicht über der Grenze von 100 kW liegen. Insge­samt variiert der Mieter­strom­zu­schlag je nach Anlagen­größe und Zeitpunkt der Inbetrieb­nahme der Anlage und wird für einen Zeitraum von 20 Jahren ausgezahlt. 

Welche Neure­ge­lungen gibt es für Mieter­strom nach dem EEG 2021?

Durch das EEG 2021 wurden die Bedin­gungen für die Förde­rung von Mieter­strom verbes­sert: Konkret bedeutet das, dass der Mieter­strom­zu­schlag nun höher ausfällt und die Regelung zur Zusam­men­fas­sung von Anlagen verein­facht bzw. gelockert wurde. Insge­samt wirkt sich das positiv auf die Wirtschaft­lich­keit vor allem von größeren Mieter­strom­an­lagen aus. Außerdem wurden auch die Rahmen­be­din­gungen für sog. Quartiers­lö­sungen geschaffen: Damit können nun bei Erfül­lung der spezi­fi­schen Voraus­set­zungen auch Gebäude im Umkreis mit Mieter­strom versorgt werden. Entschei­dend ist dabei, dass der Strom nicht durch das öffent­liche Versor­gungs­netz geleitet werden muss. Außerdem wurde das “Liefer­ket­ten­mo­dell” einge­führt, was nun auch bei Liefe­rung des Mieter­stroms durch Dritte, also bspw. einem Energie­dienst­leister, die Inanspruch­nahme des Mieter­strom­zu­schlags einfa­cher gestaltet.

Wie wird Mieter­strom abgerechnet?

Da Mieter­strom grund­sätz­lich eine Kombi­na­tion aus hausei­genem Strom und zusätz­li­chem Strom aus dem öffent­li­chen Versor­gungs­netz ist, ist es zwingend erfor­der­lich die Strom­zu­sam­men­set­zung mithilfe von spezi­fi­schen Messkon­zepten und Abrech­nungs­mo­dellen korrekt zu berechnen. Dabei spielt das sog. Summen­zäh­ler­mo­dell eine zentrale Rolle: Dabei bekommen sowohl jede Mietpartei, als auch jede zusätz­lich angeschlos­sene Anlage einen eigenen Strom­zähler. Im Zuge dessen vermerkt ein Summen­zähler den Strom­fluss am Netzan­schluss­punkt des öffent­li­chen Versor­gungs­netzes den Strom­fluss in beide Richtungen. Konkret bedeutet das also, dass der Zusatz­strom aus dem öffent­li­chen Netz und der hausei­gene Strom, welcher in das öffent­liche Netz einge­speist wird, regis­triert werden. Dadurch können Netzent­gelte, Steuern, Abgaben, Umlagen sowie die Einspei­se­ver­gü­tung exakt dem jewei­ligen Strom zugeordnet werden. 

Was sind die Anfor­de­rungen für Mieterstrom?

Um Mieter­strom beziehen bzw. vertreiben zu können, müssen unter­schied­liche Anfor­de­rungen erfüllt werden. Dabei muss unter anderem die räumliche Nähe der Strom­quelle sicher­ge­stellt werden. Das heißt, dass der geför­derte Mieter­strom nur mithilfe von Solar­an­lagen auf dem hausei­genen Dach bzw. in räumli­cher Nähe dazu erzeugt werden darf. Entschei­dend ist also die räumliche Nähe zwischen Erzeu­gungs- und Nutzungsort des Stroms. Seit dem 01. Januar 2021 darf der Mieter­strom auch in einem sog. Quartier, in welchem sich das Gebäude befindet, verbraucht werden. Als Quartier gilt an dieser Stelle ein zusam­men­hän­gender Gebäu­de­kom­plex - die einzelnen Gebäude können dabei zum Beispiel durch Straßen getrennt sein oder sich auf unter­schied­li­chen Grund­stü­cken befinden. Eine weitere Anfor­de­rung ist der Strom­ver­brauch ohne Nutzung des Netzes. Das bedeutet konkret, dass Mieter­strom direkt an die Endver­brau­cher gelie­fert werden muss, ohne das öffent­liche Netz zur Weiter­lei­tung zu verwenden. Falls jedoch ein Überschuss an erzeugtem Strom besteht, kann dieser in das allge­meine Versor­gungs­netz einge­speist werden. Wenn jedoch im Gegenzug der Strom, welcher mithilfe der hausei­genen Anlage erzeugt wird, nicht ausreicht, um den Bedarf zu decken, kann dieser vonseiten eines Mieter­strom­lie­fe­ranten gelie­fert werden.

Wie wird Mieter­strom angemeldet?

Bei der Anmel­dung und dem Betrieb einer Mieter­strom-Immobilie müssen vonseiten der Betrei­benden unter­schied­liche adminis­tra­tive Forma­li­täten beachtet und erfüllt werden. Falls Anlagen­be­trei­bende als Strom­an­bieter aktiv werden, gehen mit dieser Rolle einige Verpflich­tungen einher. So müssen sie bspw. Auskünfte gegen­über dem Verteil­netz­be­treiber, der Bundes­netz­agentur oder dem Haupt­zollamt tätigen. 

Was wird in einem Mieter­strom Vertrag geregelt?

Generell ist ein Mieter­strom­ver­trag ein Sonder­ver­trag, wodurch Mieter die gleichen Rechte erhalten wie herkömm­liche Kunden von Sonder­ver­trägen. Dadurch wird die Teilnahme am Mieter­strom attrak­tiver gestaltet. In der Regel wird diese Art von Sonder­ver­trag mit einem Versorger abgeschlossen, der zeitgleich auch der Grund­ver­sorger sein kann. Mieter haben an dieser Stelle unter­schied­liche Rechte, wie etwa den Anspruch auf eine ordnungs­ge­mäße und nachvoll­zieh­bare Abrech­nung, ein Sonder­kün­di­gungs­recht bei Preis­er­hö­hung sowie Anspruch auf angemes­sene Abschläge. Darüber hinaus besteht ein Kopplungs­verbot für die Förde­rung von Mieter­strom: Der Strom­ver­trag darf an dieser Stelle kein Bestand­teil des Mietver­trages sein oder als Bedin­gung für diesen heran­ge­zogen werden. Insge­samt darf der Mieter­strom­ver­trag nur über einen Zeitraum von 12 Monaten abgeschlossen werden. Dabei muss der Energie­ver­sorger bzw. Vertrags­partner eine sog. Komplett­ver­sor­gungs­pflicht gewähr­leisten, welche besagt, dass bei Bedarf Reststrom aus dem öffent­li­chen Versor­gungs­netz in Anspruch genommen werden darf. In der Regel kann ein Mieter­strom­ver­trag durch eine ordent­liche Kündi­gung oder auch durch den Auszug aus dem Gebäu­de­kom­plex beendet werden. Insge­samt kann zusätz­lich festge­halten werden, dass die Höhe des Mieter­strom­preises gedeckelt ist und mindes­tens 10 Prozent unter dem Grund­ver­sor­gungs­tarif liegt.

Welche Anlagen­arten können bei Mieter­strom verwendet werden?

Unter Mieter­strom fällt ausschließ­lich Strom aus Solar­an­lagen - Strom, welcher bspw. Windkraft oder anderen erneu­er­baren Energie­quellen erzeugt wird, zählt nicht dazu. 

Welche Förder­mög­lich­keiten für Mieter­strom gibt es?

Um die Wirtschaft­lich­keit von Mieter­strom­mo­dellen zu optimieren, wurde die Förde­rung des solaren Mieter­stroms initi­iert. Da Vermieter hier mit zusätz­li­chem Aufwand für Vertrieb, Messwesen und Abrech­nung rechnen müssen, soll durch die Förde­rung das Angebot von Mieter­strom lukra­tiver gestaltet werden. Mittler­weile gibt es unter­schied­liche Gesetze und Förde­rungs­pro­gramme, die Energie­wende weiter voran­treiben sollen.

Poster: So funktio­niert Mieterstrom 

KfW-Förde­rungen

Immobi­li­en­be­sitzer haben mithilfe von Mieter­strom die Chance, die Bedin­gungen des jährli­chen Primär­ener­gie­be­darfes zu errei­chen und deshalb die hohen KfW Förde­rungen KfW 40 und KfW 40 Plus zu erhalten. Um die Förde­rung des KfW 40 Plus in Anspruch nehmen zu können, ist Mieter­strom in Mehrpar­tei­en­gebäuden schließ­lich sogar eine notwen­dige Voraussetzung.

Mieter­strom­zu­schlag nach EEG 

Gemäß § 48a EEG (“Mieter­strom­zu­schlag bei solarer Strah­lungs­en­ergie”) haben Anlagen­be­trei­bende das Recht auf einen Mieter­strom­zu­schlag, wenn Mieter­strom lokal verbraucht wird. Die Höhe des Mieter­strom­zu­schlags pro lokal verbrauchter kWh variiert je nach Anlagen­größe, Datum der Inbetrieb­nahme und Photo­vol­taik-Zubau. Wie bei der Einspei­se­ver­gü­tung auch unter­liegen diese Vergü­tungs­sätze einer Degres­sion, die pro Quartal vonseiten der Bundes­netz­agentur veröf­fent­licht wird. 

Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz

Inner­halb des Gebäu­de­en­er­gie­ge­setzes (GEG) erfolgt die Zusam­men­füh­rung der Energie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV), des Energie­ein­spa­rungs­ge­setzes sowie des Erneu­er­bare-Energien-Wärme­ge­setz (EEWärmeG). Überge­ord­netes Ziel ist dabei die Verein­heit­li­chung und Verein­fa­chung der bestehenden Regeln und Anfor­de­rungen an den Energie­be­darf von Gebäuden. Insbe­son­dere für Mieter­strom­pro­jekte mit PV-Anlagen erweist sich das GEG als vorteil­haft: Strom, welcher mithilfe von erneu­er­baren Energien gewonnen und direkt lokal einge­setzt wird, wird auch bei der Ermitt­lung des Jahres­pri­mär­ener­gie­be­darfes einbe­rechnet (§23 GEG). Dadurch können hohe Förder­kri­te­rien, wie bspw. Die des KfW 40 Plus, leichter erfüllt werden und zeitgleich die Neben­kosten im Wohnge­bäude gesenkt werden. 

KWK-Förde­rung

Insbe­son­dere bei großen Wohnge­bäuden bzw. Quartieren bietet die Kombi­na­tion aus PV-Anlagen und Block­heiz­kraft­werken (BHKW) Vorteile, aufgrund des ganzjäh­rigen hohen Wärme­be­darfs und der Größe der Dachfläche. Durch die Kombi­na­tion können hohe Autar­kie­grade mit durch­schnitt­lich über 60 Prozent erreicht werden. Gemäß des Kraft-Wärme-Kopplungs­ge­setzes können die Anlagen­be­trei­benden pro lokal erzeugter und verbrauchter Kilowatt­stunde mit einem Zuschlag von 8 Cent sowie mit 16 Cent für Strom, der in das öffent­liche Versor­gungs­netz einge­speist wird, rechnen. Weitere Infor­ma­tionen rund um KWK finden Sie hier.

Klima­paket

Das Klima­paket beinhaltet alle Gesetze und Maßnahmen, die als Treiber für den Klima­schutz einge­führt wurden. Überge­ord­netes Ziel ist es dabei die Treib­haus­gase in der EU um mindes­tens 55 Prozent zum Vergleichs­jahr 1990 zu reduzieren. Insge­samt soll der Einsatz von Erneu­er­baren Energien im Bereich Wärme­ver­sor­gung und in der Mobilität immer lukra­tiver bzw. attrak­tiver gemacht werden, sodass die Sekto­ren­kopp­lung im Mieter­strom voran­ge­trieben werden kann. 

Was sind die Vor- und Nachteile von Mieterstrom?

Was sind die Vorteile von Mieterstrom?

Durch Mieter­strom können nun auch endlich Mietende in Immobi­lien mit mehreren Parteien von den ökolo­gi­schen und finan­zi­ellen Vorteilen dezen­traler Energie­er­zeu­gung und -versor­gung profi­tieren - und das sind in Deutsch­land mit 54% schließ­lich mehr als die Hälfte der Bevöl­ke­rung. Insbe­son­dere in Städten ist das von Vorteil für die städti­sche Energie­wende, da es hier viele Gebäude gibt mit mehreren Wohnungen, Büroräum­lich­keiten und Geschäften. Immobi­li­en­be­sitzer können im Zuge dessen außerdem durch das neue Geschäfts­mo­dell Mehrerlöse gewinnen und steigern während­dessen den Wert ihrer Immobilie. Zeitgleich werden auch Mieter*innen unabhän­giger von der allge­meinen Entwick­lung der Strom­preise. Insge­samt dient das Mieter­strom-Konzept also zur dezen­tralen Strom­ver­sor­gung von Miet-Immobi­lien mithilfe von regene­ra­tiven Energien. Laut des Bundes­wirt­schafts­mi­nis­te­riums bietet Mieter­strom Poten­zial für 3,8 Millionen Wohnungen, die mit Mieter­strom versorgt werden können.
Das Einsparen bestimmter Abgaben ist ein weiterer Vorteil beim Mieter­strom: Im Vergleich zum herkömm­li­chen Strom­bezug aus dem öffent­li­chen Netz entfallen bei diesem Modell einzelne Kosten­be­stand­teile, wie bspw. Netzent­gelte, netzsei­tige Umlagen, Strom­steuer und Konzes­si­ons­ab­gaben. Insge­samt ist der Mieter­strom deshalb für Endver­brau­cher billiger: Laut Experten kann dieser Tarif um 10 bis 20 Prozent günstiger ausfallen als der örtliche Grund­ver­sor­ger­tarif.
Außerdem lohnt es sich generell für Vermieter mit einer PV-Anlage auf ihrer Immobilie wegen der sinkenden Einspei­se­ver­gü­tung immer weniger den Strom in das öffent­liche Versor­gungs­netz einzu­speisen. Im Gegen­satz dazu ist die Option, den erzeugten Strom an die eigenen Mieter weiter­zu­geben und an Ort und Stelle direkt zu verbrau­chen deutlich lukra­tiver. Dabei profi­tiert zum einen die vermie­tende Person: Der Solar­strom kann schließ­lich an die Mieter veräu­ßert werden und man erhält zusätz­lich den staat­lich geför­derten Mieter­strom­zu­schlag. Zum anderen haben Mieter die Möglich­keit Strom basie­rend auf einem günstigen Strom­tarif zu beziehen, der nach Gesetz höchs­tens 90 Prozent des jeweils geltenden Grund­ver­sor­ger­ta­rifs ausma­chen kann. Mieter­strom bietet also sowohl für Vermieter*innen, als auch für Mieter*innen lukra­tive Vorteile und gilt deshalb als finan­zi­elle Win-Win-Situa­tion für beide Partien.

Was sind die Nachteile von Mieterstrom?

Auch wenn einige Abgaben beim Mieter­strom entfallen, so müssen sich die Anbieter trotz allem um den Vertrieb, das Messwesen und die Abrech­nung inklu­sive Strom­kenn­zeich­nung kümmern, was mit zusätz­li­chem Aufwand verbunden ist. Je nach Verbrauchsprofil, Lage des Gebäudes und der maximalen Leistung der Solar­an­lage, muss zudem im Einzel­fall entschieden werden, ob eine Immobilie für Mieter­strom geeignet ist. Hinzu kommt, dass das Verhältnis des Stroms, der mithilfe der hausei­genen Anlage erzeugt wird, und des Stroms, welcher aus dem öffent­li­chen Versor­gungs­netz bezogen wird, je nach Verbrauchs­stelle unter­schied­lich ausfallen kann.

Benötigen Sie noch mehr Infor­ma­tionen zum Thema Mieter­strom fragen Sie die Spezia­listen von StromLux:
www.netze-bw.de/stromlux

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