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Mieter­strom­mo­delle

Lesezeit: 6 Minuten
Mieter­strom­mo­delle bergen hohe Poten­ziale. Allein in Deutsch­land könnten laut Hochrech­nungen ganze 3,8 Millionen Wohnungen mit Mieter­strom versorgt werden, schließ­lich wohnt über die Hälfte der Deutschen in Mehrpar­tei­en­häu­sern. Staat­liche Förde­rungen sollten das Konzept der lokalen Energie­er­zeu­gung und -versor­gung über dezen­trale Einheiten lukra­tiver machen, denn Mieter­strom stellt eine mitent­schei­dende Hürde für die städti­sche Energie­wende dar. Doch das Modell wackelt und verlangt politi­sches Nachrüsten. 

Was ist ein Mieterstrommodell? 

Mieter­strom­mo­delle bieten Mietern die Möglich­keit, sich dezen­tral mit grünem Strom aus Erneu­er­baren Energien zu versorgen. Strom dort produ­zieren, wo er verbraucht wird. Das ist die Idee des Mieter­strom­mo­dells. Durch die lokale Nähe von Produk­tion und Verbrauch wird das Strom­netz entlastet. Anbieter von Mieter­strom und die Mieter selbst profi­tieren vom günsti­geren Strom aus Eigen­pro­duk­tion, schließ­lich kann eine Photo­vol­ta­ik­an­lage schon für durch­schnitt­lich 11-14 Cent pro kWh produ­ziert werden, während Strom aus dem öffent­li­chen Netz aktuell um die 31 Cent pro kWh verlangt.

Die gängigste Form der Strom­pro­duk­tion bei Mieter­strom ist nach wie vor die Photo­vol­ta­ik­an­lage. Dennoch können auch andere Erzeu­gungs­formen, darunter KWK-Anlagen, BHKW-Anlagen und Klein­wind­an­lagen Bestand­teil des Mieter­strom­mo­dells sein.

Wie funktio­nieren Mieterstrommodelle? 

Die Photo­vol­ta­ik­an­lage (PV-Anlage) und das Block­heiz­kraft­werk (BHKW) sind die gängigen Formen, mit denen eigen­pro­du­zierter Strom in Gebäuden erzeugt wird. Beim Mieter­strom­mo­dell speist man genau diesen Strom bevor­zugt in das Hausnetz des Gebäudes ein und deckt damit den derzei­tigen Energie­be­darf der betrof­fenen Mieter.

Wird zu viel Strom produ­ziert, der vor Ort nicht vollständig abgenommen werden kann, wird der überschüs­sige Strom in das öffent­liche Netz einge­speist. Andersrum: Wird zu wenig Strom produ­ziert, sodass der lokale Verbrauch nicht gedeckt werden kann, beziehen die Mieter zusätz­li­chen Strom aus dem öffent­li­chen Netz.

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter bietet das Modell Vorteile. Während die Vermieter die Wohnne­ben­kosten senken, profi­tieren die Mieter folglich direkt von den sinkenden Strom­kosten. Zudem werden beide Parteien unabhän­giger von der allge­meinen Strom­preis­ent­wick­lung und steigern dabei die Autarkie, sprich die wirtschaft­liche Unabhän­gig­keit, des Gebäudes. Vermieter können zusätz­lich ihren Immobi­li­en­wert steigern und nicht zuletzt attrak­tive Mehrerlöse über den eigen­pro­du­zierten Strom erzielen.

Wie funktio­nieren Mieter­strom­mo­delle für PV?

Bezüg­lich Photo­vol­ta­ik­strom entscheidet in erster Linie die Lage des Gebäudes, ob es für Mieter­strom geeignet ist. Ist diese Voraus­set­zung erfüllt, können Photo­vol­ta­ik­an­lagen auf dem Gebäu­de­dach instal­liert werden und in Folge die Mieter des Hauses (vollständig oder zumin­dest anteilig) mit grünem Strom versorgen. Während die Strom­kosten für Mieter durch den Mieter­strom­tarif etwa 10 - 20 % unter dem Tarif des öffent­li­chen Energie­ver­sor­gers liegen, kann die Vermieter-Seite rund 15 % Mehrerlöse erzielen, indem sie den produ­zierten Strom direkt an die lokalen Mieter verkauft – eine wahre Win-Win-Situation.

Wie funktio­nieren Mieter­strom­mo­delle für BHKW?

Beim Mieter­strom­mo­dell für BHKW wird Block­heiz­kraft­werk-Strom, welcher in einem Gebäude bzw. in dessen unmit­tel­barer Nähe produ­ziert wurde, vom Vermieter an die Mieter des Gebäudes verkauft. Der Vermieter tätigt vorrangig eine einma­lige Inves­ti­tion in das Block­heiz­kraft­werk und betreibt dieses daraufhin im Mietge­bäude.
Diesbe­züg­lich muss vorab geklärt werden, ob in dem Gebäude Platz für das Block­heiz­kraft­werk (der Raumbe­darf für BHKW sinkt jedoch stark, sodass in den meisten Kellern Platz zu finden ist) und einen ausrei­chenden Puffer­spei­cher besteht. Zudem steht die Frage im Raum, ob eine Lösung für das Abführen der entste­henden Abgase bereits vorhanden ist oder erst noch geschaffen werden muss.

Welche Mieter­strom­mo­delle gibt es? 

Direkte Vermark­tung

Bei der direkten Vermark­tung handelt es sich um die einfachste Variante des Mieter­strom­mo­dells. Über bilate­rale Verträge kann der Betreiber der Erzeu­gungs­an­lage den Strom direkt an die Mieter verkaufen. Darüber hinaus benötigter Strom, der nicht von der hausei­genen Erzeu­gungs­an­lage produ­ziert werden kann, wird dann weiterhin vom jewei­ligen Energie­ver­sorger bereit­ge­stellt. Aufgrund dessen muss ein weiterer Zähler instal­liert werden, der den genauen Strom­bezug der Anlage messen kann. Ansonsten verlangt das Modell der direkten Vermark­tung jedoch keine weiteren Abgaben oder Gebühren. Bei dem Konzept der direkten Vermark­tung erhält der Betreiber der Erzeu­gungs­an­lage aller­dings keinen Mieter­strom­zu­schlag. Grund dafür ist, dass der Anlagen-Eigen­tümer nicht als Energie­dienst­leister auftritt und seine Mieter somit nicht zuver­lässig vollständig mit Strom versorgen kann. 

Contrac­ting

Bei diesem Modell wird der Strom der eigenen Erzeu­gungs­an­lage vom Eigen­tümer an einen Zwischen­händler verkauft. Der Zwischen­händler tritt dabei in der Regel als Energie­ver­sorger der betrof­fenen Mieter auf. Ursprung dieses Modells ist die Tatsache, dass der Mieter­strom für viele Immobi­li­en­be­sitzer ein attrak­tives Konzept darstellt, das erfor­der­liche Wissen, welches der Energie­markt mit sich bringt, jedoch häufig fehlt und demnach viel Einar­bei­tungs­zeit benötigen würde. Der Anlagen­be­sitzer und zugleich Vermieter wird bei diesem Modell schließ­lich vom adminis­tra­tiven Aufwand entlastet. Seine Aufgabe ist nur der Betrieb der Anlage. Die Vermark­tung, Messung und Liefe­rung des Stroms werden hingegen von dem externen und spezia­li­sierten Dienst­leister bzw. Energie­ver­sorger übernommen. Eine Alter­na­tive, damit der Vermieter auch Mieter­strom­lie­fe­rant bleiben kann, ist, nur einzelne Aufgaben, wie etwa die Abrech­nung, an den Dienst­leister zu übergeben. 

Eigen­tümer als Energieversorger

Bei dieser Form des Mieter­strom­mo­dells ist der Eigen­tümer der Anlage zeitgleich vollwer­tiger Energie­ver­sorger. Dies bringt einige Aufgaben für ihn mit, darunter die Bereit­stel­lung des Strom­zäh­lers und die Übernahme des Messstel­len­be­triebs. Zudem muss er den vollstän­digen Strom­be­darf seiner Mieter decken. Falls doch noch zusätz­li­cher Strom aus dem öffent­li­chen Netz bezogen werden muss, werden Steuern, ein Netznut­zungs­ent­gelt sowie weitere Umlagen und Abgaben fällig. Der adminis­tra­tive Aufwand für den Eigen­tümer bzw. Vermieter ist in diesem Modell vergleichs­weise hoch und lohnt sich folglich erst ab etwa zehn Mietwoh­nungen im betrof­fenen Gebäude. Darüber hinaus müssen spezi­elle Vorschriften bezüg­lich der Rechnungs­le­gung und der Gestal­tung des Mietver­trags befolgt werden. 

Pacht­mo­dell

Beim Pacht­mo­dell schließen sich die Mieter zu einer Energie­ge­nos­sen­schaft zusammen oder gründen eine Gesell­schaft bürger­li­chen Rechts (GbR). Die Energie­er­zeu­gungs­an­lage kann daraufhin in der Gemein­schaft betrieben und der produ­zierte Strom genutzt werden. Eine alter­na­tive Möglich­keit besteht darin, die Anlage an Dritte oder andere Mieter zu verpachten, wodurch diese den Strom zum Eigen­ver­brauch oder zur Einspei­sung nutzen können, ohne dabei selbst Eigen­tümer zu sein. Die Eigen­tümer der Anlage werden jedoch nicht von sämtli­chen Aufgaben befreit, sondern müssen sich um Betrieb, Wartung und auch Abrech­nung der Anlage kümmern. Ist noch keine Erzeu­gungs­an­lage, z.B. die Photo­vol­ta­ik­an­lage auf dem Hausdach, in Betrieb, kann die Dachfläche des Mieter­zu­sam­men­schlusses auch an Dritte, etwa eine externe Firma oder weitere Privat­per­sonen, verpachtet werden. Diese können daraufhin die Dachfläche frei nutzen und dort eine Strom­erzeu­gungs­an­lage errichten. 

Wie werden Mieter­strom­mo­delle abgerechnet? 

Mieter­strom stellt in der Regel eine Ergän­zung von lokal erzeugtem Strom und Strom, der aus dem öffent­li­chen Netz bezogen wird, dar. Mehrere Faktoren bestimmen dabei diese genauen Anteile des Strom­be­zugs, darunter die Anzahl der betrof­fenen Mietpar­teien, die vorhan­dene Energie­er­zeu­gungs­an­lage (PV oder BBHKW) sowie der indivi­du­elle Eigenbedarf.

Wie erfolgt nun eine genaue Messung des jewei­ligen Strom­be­zugs? Hierzu müssen komplexe Messkon­zepte und Abrech­nungs­mo­delle integriert werden. Für das Modell der Direkt­lie­fe­rung (Vermieter verkauft den produ­zierten Strom direkt an die Mieter) hat sich das sogenannte Summen­zäh­ler­kon­zept etabliert. Dabei besitzt jede teilneh­mende Mietpartei einen eigenen Strom­ver­brauchs­zähler, der die indivi­duell verbrauchte Energie­menge misst. Ein weiterer Zähler an der Erzeu­gungs­an­lage misst zusätz­lich die gesamten Energie­mengen im Gebäu­de­netz, welches zudem über einen zentralen Anschluss­punkt zum öffent­li­chen Netz verfügt. Eine alter­na­tive Bezeich­nung für den Summen­zähler ist auch „Zwei-Richtungs-Zähler“, welche sich daraus ergibt, dass sowohl die aus dem öffent­li­chen Netz bezogenen Energie­mengen als auch die einge­speiste Menge der eigenen Erzeu­gungs­an­lage davon erfasst werden.

Wichtig: Mieter­strom­ver­träge dürfen nicht an Mietver­träge gekop­pelt sein. Jeder Mieter hat weiterhin die Freiheit einen eigenen Energie­ver­sorger zu wählen. Falls sich daraus ergibt, dass bestimmte Mietpar­teien sich gegen die Teilnahme am Mieter­strom entscheiden, müssen deren indivi­du­elle Strom­ver­bräuche über einen virtu­ellen Zählpunkt abgezogen werden. Diese Auftren­nung ist insbe­son­dere wichtig, da Netzstrom und Lokal­strom mit unter­schied­li­chen Netzent­gelten sowie Steuern, Umlagen und Abgaben belastet werden.

Wie hoch sind die Zuschläge der Mieterstrommodelle?

Um von staat­li­cher Seite weitere Anreize für die dezen­trale Strom­ver­sor­gung durch Mieter­strom zu setzen, wurde 2017 eine neue Förde­rung im Rahmen des Erneu­er­bare-Energien-Gesetzes (EEG) beschlossen: der Mieter­strom­zu­schlag. Die Instal­la­tion der Photo­vol­taik-Anlagen, neu einzu­bau­ende Messein­rich­tungen wie auch die Umstel­lung auf andere Abrech­nungs­sys­teme sollen durch den Zuschlag aus finan­zi­eller Sicht attrak­tiver werden. Vor Einfüh­rung des Mieter­strom­zu­schlags konnten Mieter­strom­mo­delle kaum wirtschaft­lich und entspre­chend wenig umgesetzt werden.
Betreiber, die nach dem 24. Juli 2017 eine Photo­vol­taik-Anlage bis 100 kW auf einem Wohnge­bäude in Betrieb genommen haben, erhalten den Zuschlag für jenen Strom, der an die Bewohner des Gebäudes gelie­fert wird.
(Hinweise: Die Förder­grenze liegt bei 100 kW. Andere Energie­er­zeu­gungs­quellen als Photo­vol­taik werden beim Mieter­strom­zu­schlag nicht berücksichtigt.)

Die Höhe des Mieter­strom­zu­schlags berechnet sich aus der instal­lierten Leistung und dem Zeitpunkt der Inbetrieb­nahme der Anlage. Grund­sätz­lich ist die Höhe des Mieter­strom­zu­schlags an die Sätze der Einspei­se­ver­gü­tung geknüpft. Da der Vermieter bzw. Anlagen­ei­gen­tümer jedoch weiterhin Erlöse aus dem Verkauf des Mieter­stroms erzielt, gelten gewisse Abschläge für die Berech­nung des Mieter­strom­zu­schlags.
Die Anspruchs­höhe berechnet sich folglich aus dem anzule­genden Wert der EEG-Vergü­tung abzüg­lich 8,5 Cent/kWh bei PV-Anlagen kleiner als 40 kWp und 8,0 Cent/kWh bei PV-Anlagen zwischen 40 und 100 kWp. Bei Inkraft­treten des Zuschlags konnte so je nach Anlagen­größe ein Mieter­strom­zu­schlag zwischen 3,8 und 2,2 Cent/kWh erzielt werden. Mit sinkendem anzule­gendem Wert sinkt jedoch gleich­zeitig der Mieter­strom­zu­schlag. Im Januar 2020 lag der anzule­gende Wert für Anlagen größer 40 kWp nur noch bei 7,94 Cent/kWh. Bei einem Abschlag von 8,0 Cent/kWh findet für diese Anlagen folglich keine Mieter­strom­för­de­rung mehr statt. Das BMWI begründet dies mit dem System des „atmenden Deckels“, bei dem sich die Förde­rungen den sinkenden Kosten für Photo­vol­taik-Module anpassen. Um weiterhin Anreize zur Inves­ti­tion in neue PV-Mieter­strom­an­lagen zu setzen, ist die Verab­schie­dung einer EEG-Novelle notwendig.

Welche Gesetze gelten für Mieterstrommodelle?

Um die Energie­wende in deutschen Städten zu fördern, sind Mieter­strom­mo­delle durch diverse Gesetze geprägt. Betroffen davon sind neben den Miets­ge­bäuden auch die errich­tete Anlagen­technik sowie die Energieversorgung.

Das Gebäu­de­en­er­gie­ge­setz (GEG) führt die Energie­ein­spar­ver­ord­nung (EnEV), das Energie­ein­spa­rungs­ge­setz und das Erneu­er­bare-Energien-Wärme­ge­setz (EEWärmeG) zusammen. Geltende Regeln und Anfor­de­rungen an den Energie­be­darf von Gebäuden werden auf diese Weise einheit­li­cher und zudem einfa­cher aufge­führt.
Des Weiteren schafft das GEG Vorteile für Mieter­strom­pro­jekte mit Photo­vol­taik-Anlagen. Lokal genutzter Strom aus erneu­er­baren Energien wird bei der Ermitt­lung des Jahres­pri­mär­ener­gie­be­darfs angerechnet (§23 GEG). Hohe Förder­kri­te­rien können damit leichter erfüllt und Gebäu­de­n­eben­kosten gesenkt werden.

Auch das verab­schie­dete Klima­paket soll Mieter­strom­mo­delle unter­stützen. Mehrere Ansatz­punkte sind hierfür in der Planungs- bzw. Umset­zungs­phase, darunter die Aufhe­bung des PV-Deckels, die Befreiung von der EEG-Umlage bei Speichern sowie erhöhte Förde­rungen beim Bau von energie­ef­fi­zi­enten Gebäuden.

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Pierre Fees, Head of Sales 

Pierre Fees

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Ines Lemberger

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